Kúpa bývania, najmä ak týmto procesom prechádzate prvýkrát, môže byť skľučujúca. Rozhodnutia, ktoré urobíte pri kúpe nehnuteľnosti, vám môžu ušetriť tisíce eur… alebo vás o ne pripraviť. Keďže ide o nemalú investíciu, určite stojí za to, nájsť si čas a urobiť si prieskum trhu. Iba tak zistíte, čo je momentálne k dispozícií a aké máte možnosti financovania.
Chceli by ste dom s veľkou záhradou alebo byt s nádherným výhľadom na mesto? Bez ohľadu na to, čo je na vašom zozname želaní, môže byť ťažké vedieť, kde začať. Tento praktický sprievodca vám pomôže prejsť celým tým procesom, aby ste už o niekoľko mesiacov vítali hostí vo svojom novom domove.
Výhody kúpy nehnuteľnosti
Vlastníctvo nehnuteľností ponúka mnoho výhod. Čím ste mladší, tým ich je viac. Poďme sa pozrieť na najvýznamnejšie z nich:
- Zvyšovanie hodnoty nehnuteľnosti: Hodnota nehnuteľnosti má tendenciu sa postupom času zvyšovať, čo môže viesť k budovaniu majetku a finančnej stabilite.
- Flexibilita využitia: Svoj majetok môžete využiť rôznymi spôsobmi – môžete v ňom s rodinou bývať, prenajímať ho s cieľom získania pravidelného príjmu alebo ho predať so ziskom.
- Nižšie úrokové sadzby pri hypotéke: Ak vlastníte dom alebo byt, môžete získať lepšie podmienky na hypotéku a pôžičky, pretože môžete svoju nehnuteľnosť použiť ako záruku.
- Dlhodobá stabilita: Vlastníctvo nehnuteľnosti poskytuje istotu a stabilitu v dlhodobom časovom horizonte, čo môže byť dôležité pre plánovanie budúcnosti a dôchodku.
- Stabilné náklady na bývanie: Nájomné vo väčšine miest po celom svete prudko rastie, pričom priemerné splátky hypoték sú často porovnateľné, alebo dokonca nižšie ako nájomné. Vlastníctvo nehnuteľnosti tak umožňuje stabilizovať mesačné náklady na bývanie.
- Možnosť prispôsobenia nehnuteľnosti: Ak vlastníte dom alebo byt, môžete ho prispôsobiť svojim potrebám a vkusu bez obáv, že vám do toho bude hovoriť tretia strana, napríklad prenajímateľ. Môžete zvážiť podlahovú krytinu, podlahové kúrenie a radiátory, maľbu stien alebo obklad, betónový plot, dokončovacie úpravy a zariadenie v súlade so štýlom, ktorý vás najviac charakterizuje.
Celkovo je vlastníctvo nehnuteľnosti pre mnohých atraktívnou investíciou a strategickým krokom pri budovaní finančnej budúcnosti, najmä pre mladých ľudí.
Poznajte svoje možnosti
Vedieť, aké sú vaše finančné možnosti, je kľúčovým prvkom pri kúpe nehnuteľnosti. Urobte si prehľad o vašich príjmoch, výdavkoch a existujúcich dlhoch. To vám pomôže určiť vašu schopnosť splácať hypotéku.
Použite online kalkulačku alebo konzultujte s bankou či hypotekárnym poradcom, aby ste zistili, koľko si môžete dovoliť požičať na hypotéku na základe vášho príjmu a finančnej situácie. Niektoré hypotekárne produkty vyžadujú nižší vklad, ale je vždy dobré mať určitú sumu k dispozícii.
Preskúmajte ponuku hypotekárnych produktov a pôžičiek. Niektoré banky a inštitúcie ponúkajú špeciálne programy pre mladých, nových klientov alebo majú programy s nižšími požiadavkami na vklad.
Navštívte stránku Štátneho fondu rozvoja bývania. Vládny program na podporu bývania vám môže pomôcť so získaním financií na výstavbu domu alebo kúpu domu alebo bytu.
Ak ste si istí, že chcete kúpiť nehnuteľnosť, ale potrebujete pomoc s vyhodnotením vašej finančnej situácie, je užitočné poradiť sa s finančným poradcom alebo hypotekárnym špecialistom. Je dôležité realisticky posúdiť vašu situáciu a nezaväzovať sa na príliš veľkú hypotéku, ktorá by vás mohla finančne zaťažiť.
Náš tip: Viete, kam ako Európan najlepšie uložiť peniaze? Zlato alebo nehnuteľnosť?
Akú nehnuteľnosť hľadáte?
Vedieť, čo potrebujete a čo si želáte mať vo vašej novej domácnosti, môže výrazne zjednodušiť proces hľadania nehnuteľnosti. Zvážte, koľko priestoru potrebujete. Ak máte rodinu alebo plánujete rodinu, môže byť dôležité mať dostatočne veľký obytný priestor a dostatok izieb.
Premýšľajte o lokalite, ktorá by vyhovovala vašim potrebám a preferenciám. Zvážte dostupnosť do práce, školy, zdravotného strediska, do obchodov, parku a prítomnosť ďalších dôležitých miest.
Dávate prednosť rodinnému domu alebo bytu? Hľadáte tichú ulicu? A čo radový dom? Niektorí uprednostňujú novostavby, iní preferujú staršie domy s charakterom.
Každá možnosť má svoje výhody a nevýhody a je dôležité zvážiť, čo najlepšie vyhovuje vašim potrebám. Premýšľajte tiež o vybavení, ktoré bude patriť k nehnuteľnosti, napríklad garáž, záhrada alebo balkón.
Výber správneho domu alebo pozemku
Ak už máte predstavu o tom, kde by ste chceli bývať, je čas nájsť vhodnú nehnuteľnosť. Urobte si prieskum na internete, navštívte realitné kancelárie, dohodnite sa na obhliadke vybratého objektu.
Tu je potrebné si uvedomiť, že táto fáza kúpy nehnuteľnosti je najdlhšia. Môže ísť dokonca o mesiace, kým nájdete vhodnú nehnuteľnosť, prípadne pozemok, ak zvažujete výstavbu domu od základov.
Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť
Ak už viete, že na financovanie vášho nového bývania budete potrebovať pôžičku z banky, pomôžte si sprievodcom vybavovania hypotéky. Banku navštívte v predstihu a informujte sa o hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť.
Pri hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť vám banka najprv schváli hypotéku a podmienky a následne máte čas na nájdenie nehnuteľnosti. Doba na nájdenie nehnuteľnosti je podľa banky 6 až 12 mesiacov. Tento proces je známy aj ako predschválenie hypotéky, hypotekárny certifikát, hypotéka naopak alebo úverový certifikát.
V súčasnosti takúto službu ponúkajú banky: ČSOB, Unicreditbank, Prvá stavebná sporiteľňa a Slovenská sporiteľňa.
Obhliadka domu
Obhliadka domu vám poskytne celkový obraz o stave nehnuteľnosti a akýchkoľvek mechanických alebo štrukturálnych problémoch, ktoré môže mať. Pomôže vám to aj pri zjednávaní výhodnejšej ceny.
Ak sa napríklad zistia závažné problémy, môžete požiadať predajcu o opravu, alebo sa môžete dohodnúť na adekvátnom znížení predajnej ceny.
Najmä u starších domoch je dôležité preskúmať stav statiky a hydroizolácie. Praskliny v suteréne môžu naznačovať statické problémy, kým zatekajúca strecha môže byť výsledkom poškodeného strešného plášťa alebo iných problémov s konštrukciou.
V prípade pochybností ohľadom stavebných a technických nedostatkov je vhodné si prizvať odborníka, ktorý dokáže posúdiť stav nehnuteľnosti a odhalíť možné problémy, ktoré by vás v budúcnosti mohli nemilo prekvapiť.
Nezabudnite overiť aj právny stav domu. Určite chcete vedieť, či je pozemok, na ktorom sa dom nachádza, prístupný z verejnej komunikácie. Ak je prístup cez súkromný pozemok iných osôb, môže to v budúcnosti spôsobiť problémy a obmedzenia.
Je dôležité skontrolovať právny stav inžinierskych sietí, ako sú elektrické, plynové, vodovodné a kanalizačné siete.
A v neposlednom rade si overte, či daný dom nie je zaťažený právami tretích osôb (súdne spory alebo právo dožitia). Tieto informácie možno zistiť z listu vlastníctva.
Rezervačná zmluva, znalecký posudok, kúpno-predajná zmluva
Rezervačná zmluva
Po obhliadke prichádza na rad rezervačná zmluva. Rezervačná zmluva je typ zmluvy, v ktorej sú, resp. mali by byť, uvedené základné podmienky predaja. S tým, že budúci predávajúci rezervuje nehnuteľnosť pre záujemcu ako budúceho kupujúceho do stanoveného termínu a zaväzuje sa, že nehnuteľnosť nebude ponúkať inej osobe.
Zvyčajne sa dojednáva aj výška rezervačnej istiny ako záloha na kúpnu cenu.
V rezervačnej zmluve je možné uviesť aj prípadnú sankciu, ak by nehnuteľnosť bola predaná niekomu inému do konca termínu rezervácie. Je bežné, že pokiaľ kupujúci neuhradí rezervačný poplatok, nehnuteľnosť sa ponúka ďalej na predaj.
Znalecký posudok
Znalecký posudok je posudok, ktorý udáva aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť. Pred kúpou domu na hypotekárny úver budete zvyčajne potrebovať odhad.
Veritelia vyžadujú hodnotenia, pretože nemôžu požičať viac peňazí, ako stojí dom. Ak je odhadovaná hodnota domu nižšia ako uvedená predajná cena, možno budete musieť zvážiť rôzne možnosti, ako je zvýšenie zálohy alebo opätovné prerokovanie ponuky.
Odborný znalecký posudok vám môže vypracovať len znalec, ktorý je zapísaný v zozname Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti.
Znalec posudzuje celkový stav nehnuteľnosti, čo zahŕňa jej vzhľad, veľkosť a dispozíciu, odolnosť a životnosť použitých stavebných materiálov, ako sú napríklad kvalitné strešné krytiny, okná a dvere, počet poschodí a prístup na poschodia a pod.
Za znalecký posudok môžete zaplatiť od 100 do 350 eur.
Pri znaleckom posudku sa presná platnosť neurčuje. Väčšinou závisí od jeho účelu. Ak sa vypracoval, aby určil hodnotu nehnuteľnosti, ktorá má byť zábezpekou pre banku pri žiadaní o hypotéku, zvyčajne má ročnú platnosť. No ak ho využijete pri refinancovaní alebo konsolidácii, môže byť aj starší. Väčšinou ale nie viac ako päť rokov.
Kúpno-predajná zmluva
Uzatvorenie kúpno-predajnej zmluvy je nevyhnutným krokom pri kúpe nehnuteľnosti a je regulované Občianskym zákonníkom. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí byť v písomnej forme. Všetky podpisy na zmluve musia byť úradne overené.
Podpísaním zmluvy sa zmluvné strany zaväzujú dodržať podmienky zmluvy. Avšak vlastnícke právo na nehnuteľnosť sa prenesie na kupujúceho až po rozhodnutí príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.
Ak v kúpnej zmluve chýbajú povinné náležitosti alebo je nesprávne vyplnená, môže príslušná správa katastra prerušiť alebo zamietnuť vklad do katastra nehnuteľností.
Návrh na vklad do katastra
Návrh na vklad do katastra sa predkladá príslušnému okresnému úradu na katastrálny odbor. Návrh musí obsahovať všetky potrebné náležitosti, na základe ktorých môže vzniknúť, meniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Podať ho môžete osobne v písomnej forme alebo elektronicky prostredníctvom portálu slovensko.sk.
K návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je potrebné priložiť zmluvu, na základe ktorej sa požaduje zapísať prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Okresný úrad, ktorý spravuje príslušný kataster nehnuteľností, má zákonnú povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností najneskôr do 30 kalendárnych dní od doručenia tohto návrhu.
V prípade, ak návrh na vklad, samotná zmluva a priložené prílohy sú v poriadku a v súlade so zákonom, kataster nehnuteľností vydá kladné rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.
Poistenie nehnuteľnosti
Nehnuteľnosť by ste mali vždy poisťovať na trhovú cenu. Poistenie nehnuteľnosti len na výšku hypotéky, ktorú poskytla banka, môže byť veľmi riskantné a môže nechať váš majetok podpoistený.
Ak sa stane nejaká poistná udalosť, ako napríklad požiar, povodeň alebo iné poškodenie nehnuteľnosti, môže vám chýbať finančná ochrana – hoci už dávno riešite dlhodobé sporenie – na pokrytie všetkých nákladov na opravu alebo obnovu nehnuteľnosti.
Okrem toho, len poistenie nehnuteľnosti nezahŕňa ochranu vášho majetku vo vnútri nehnuteľnosti, ako sú osobné veci a zariadenia, čo môže byť rovnako dôležité.
Poistenie zodpovednosti je ďalším dôležitým aspektom, ktorý by mal byť zahrnutý v poistke, pretože chráni vás a vašu rodinu v prípade, že niekto utrpí škodu alebo úraz u vás doma alebo na vašom pozemku.
Preto je dôležité, aby ste zvážili komplexné poistenie nehnuteľnosti a domácnosti, ktoré poskytuje primeranú ochranu pre vašu nehnuteľnosť, vybavenie a zariadenie domácnosti a zodpovednosť za škody.
Čo vás čaká po kúpe nehnuteľnosti?
Po kúpe nehnuteľnosti je dôležité zabezpečiť niekoľko ďalších vecí, aby ste mohli začať žiť vo vašom novom domove. Tu je niekoľko krokov, ktoré by ste mali absolvovať:
- Prepis energií: Pod prepisom energií na nového majiteľa rozumieme zmenu odberateľa energií, akými sú elektrina, plyn alebo voda. Kontaktujte dodávateľa energie a požiadajte ho o prepis energií na vás ako nového majiteľa nehnuteľnosti.
- Zabezpečenie vody/kanalizácie: Možno budete potrebovať podať žiadosť o novú prípojku vody a kanalizácie na miestnom úrade alebo u miestneho poskytovateľa služieb.
- Úradné vybavenie zmeny trvalého bydliska: Ak sa presťahujete do inej obce alebo mesta, mali by ste informovať príslušný úrad o zmene vášho trvalého bydliska.
V prípade novostavby je nevyhnutným krokom kolaudácia. Kolaudácia je proces, ktorý overuje zhodu stavby so schváleným projektom a stavebnými predpismi. Po úspešnom dokončení kolaudácie získate kolaudačné rozhodnutie, ktoré potvrdzuje legálnu obytnosť a použiteľnosť stavby.
Myslite aj na detaily, ako je napríklad zvoz odpadu. Mali by ste ich zabezpečiť včas, aby sa minimalizovali možné problémy a aby sa nová stavba mohla bezproblémovo a legálne používať. V prípade pochybností je vždy užitočné konzultovať tieto veci so stavebným inžinierom, právnym expertom alebo miestnymi úradmi.
Nasťahujte sa
Keď je všetko hotové, je čas nasťahovať sa a užívať si nový domov. Je rozumné vyčleniť si nejaké zdroje na dodatočné výdavky, ako sú náklady na sťahovanie, daň z nehnuteľnosti a náklady na akúkoľvek renováciu, ktorú plánujete vykonať.
Tip: Čo potrebujete vedieť o dani z predaja nehnuteľnosti?
Na záver
Kúpa nehnuteľnosti je skutočne veľké rozhodnutie, ktoré si vyžaduje dôkladné zváženie mnohých faktorov.
Urobte si jasno v tom, čo je pre vás dôležité: veľkosť nehnuteľnosti, jej umiestnenie, infraštruktúra v okolí, doprava, vybavenie a pod. Stanovte si rozpočet. Mali by ste vedieť, koľko si môžete dovoliť minúť na kúpu domu a aké sú vaše možnosti financovania. Nezabudnite zahrnúť aj náklady na údržbu, dane a poistné.
Skúmajte rôzne možnosti na trhu a prehodnoťte ich podľa vašich kritérií. Pred kúpou si pozrite dom osobne a venujte pozornosť stavu budovy, zariadeniu a exteriéru nehnuteľnosti.
Získajte informácie o histórii domu, predchádzajúcich vlastníkoch, nákladoch na energie, dane a ďalšie dôležité údaje.
Ak potrebujete hypotéku, kontaktujte viacerých poskytovateľov a porovnajte si ich podmienky. Uistite sa, že máte dostatok finančných prostriedkov na kúpu domu a súvisiace náklady.
Pred podpisom zmluvy si dôkladne preštudujte všetky podmienky a môžete si nechať zmluvu preveriť právnym expertom. Keď máte všetky potrebné informácie a ste si istí svojím výberom, kúpte dom a nasťahujte sa.
Kúpa nehnuteľnosti je náročný proces, ale s dostatočnou prípravou a správnymi informáciami to pohodlne zvládnete.
Článok sme pre vás pripravili v spolupráci s:
Eva Dedinská, Obsahový špecialista na optimalizáciu webov
